Contractul de vânzare

Acte necesare pentru încheierea unui astfel de contract

În situația în care vânzătorul este persoană fizică, următoarele acte și informații sunt în general necesare pentru încheierea unui contract de vânzare având ca obiect apartamente / imobile / spații comerciale:

(Menționăm că, în funcție de fiecare caz în parte, se vor mai putea solicita acte suplimentare celor ce vor fi menționate în cele ce urmează sau se va putea renunța la unele dintre acestea.)

• Actele de identitate ale vânzătorului / cumpărătorului / ilor (CI – BI – Pașaport – doar pentru cetățenii străini sau pentru cetățenii români cu domiciliul stabilit în străinătate, aspect care rezultă din mențiunile efectuate în pașaport)
• Acte de stare civilă (de ex.: certificatul de căsătorie sau certificatul de căsătorie și certificatul de deces al soțului / soției rămas văduv / sentința de divorț pentru cei divorțați / certificate de naștere, dacă este cazul, cum ar fi situația în care numele vânzătorului este scris greșit sau incomplet în cartea funciară), Convenție matrimonială, dacă este cazul
• Actul de dobândire pentru apartamentul / imobilul / spațiul comercial care se înstrăinează (de ex: contract de vânzare-cumpărare, de donație, de întreținere, sentință civilă, certificat de moștenitor, titlu de proprietate, proces verbal de predare-primire, autorizație de construire, proces-verbal de recepție la terminarea lucrărilor, dovadă de luare în folosință / certificat de atestare a edificării/extinderii construcției, act de apartamentare (dacă este cazul), inclusiv eventuale acte de dezmembrare / alipire, etc.)
• Dacă în cuprinsul actului de dobândire a fost stipulat un termen pentru achitarea prețului/diferenței de preț, acesta trebuie însoțit obligatoriu și de dovada plății prețului / diferenței de preț, cum ar fi ordinul de plată sau un extras de cont bancar în care să fie evidențiată plata diferen​ței de preț consemnat​ă în Contractul de vânzare prin care s-a dobândit ​în proprietate ​ apartamentul / imobilul / spațiul comercial care se vinde
• Un extras de carte funciară cât mai actual pentru imobilul care se dorește a fi înstrăinat
• Încheierea de întăbulare a apartamentului / imobilului / spațiului comercial în cartea funciară, dacă există
• Schița apartamentului / construcției / imobilului / spațiului comercial, plan de amplasament și delimitare a imobilului / documentație cadastrală / actualizare de date, dacă există
• Certificat de atestare fiscală eliberat de Primăria competentă (mai exact de la locul situării imobilului) privind plata impozitului datorat pentru apartamentul / imobilul / spațiul comercial care se înstrăinează, în care să fie menționați toți proprietarii, cu cota fiecăruia de deținere, astfel încât cota însumată a fiecăruia să reprezinte 100/100, fără niciun fel de datorii (nici măcar amenzi de circulație) sau câte un astfel de certificat pentru fiecare proprietar (sunt primării, de ex. Primăria comunei Florești, care eliberează câte un certificat distinct pentru fiecare proprietar, chiar și când aceștia sunt soți), din care să rezulte inclusiv că terenul care se înstrăinează este situat în intravilan sau în extravilan; poate fi și cu semnătură electronică
• Dacă asociația este constituită, adeverință de la asociația de proprietari, în original, obligatoriu ștampilată, având precizate numele și prenumele administratorului și a președintelui și semnătura lor olografă (nu în copie și nici cu semnătură electronică), nr. de înregistrare, data eliberării și termenul de valabilitate de 30 de zile, potrivit dispozițiilor art. 33 alin.2 lit. a) din Legea nr. 196 / 2018 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari și administrarea condominiilor. Dacă, deși este constituită, asociația nu are președinte sau administrator în funcție, în cuprinsul adeverinței se va menționa motivul lipsei celei de-a doua semnături și a ștampilei, pentru că aceasta, contrar susținerii unor administratori / președinți, este încă necesară pe aceste acte, potrivit dispozițiilor din aceeași lege, care este o lege specială, astfel încât primează în raport cu alte dispoziții din alte legi
• Dovezi privind achitarea utilităților datorate pentru întreținerea apartamentului / imobilului / spațiului comercial: energie electrică, gaz metan, apă-canalizare, dacă este cazul – ultima factură și chitanța aferentă sau Adeverințe de la aceste instituții din care să reiasă că nu există datorii pentru apartamentul / imobilul / spațiul comercial care se înstrăinează
• Certificatul energetic al apartamentului / imobilului / spațiului comercial care se înstrăinează
• Alte acte necesare, cum ar fi: declarația pentru radierea din cartea funciară a ipotecii existente (dacă este cazul), contract de închiriere al apartamentului și dovezi privind exercitarea dreptului de preemțiune (dacă este cazul), etc.
• Precizări cu privire la existența unor sedii sociale / puncte de lucru ale unor societăți / persoane fizice autorizate în apartamentul / imobilul / spațiul comercial care se înstrăinează
• Precizări cu privire la existența unor contracte de comodat / închiriere cu privire la apartamentul / imobilul / spațiul comercial care se înstrăinează;
• Antecontract încheiat între părți (în situația în care a fost încheiat un astfel de act între părți), precum și dovezile bancare ale plăților efectuate în baza acestui înscris, dacă este cazul
• Proces-verbal încheiat între părți cu privire la bunurile care vor rămâne în apartamentul / imobilul / spațiul comercial care se înstrăinează, dacă este cazul
• Dacă este cazul, Adeverință de la primăria localității de care aparține terenul, din care să rezulte că terenul este situat în intravilan sau în extravilan

Pentru terenuri situate în extravilan

După caz:

• Proces-verbal de finalizare a procedurii / Proces-verbal de constatare a încheierii etapei procedurale privind exercitarea dreptului de preemțiune (încheiat la expirarea termenului prevăzut la art. 4¹ alin. 3 din Legea nr. 17/2014, cu modificările și completările ulterioare), din care rezultă că terenul se poate vinde oricărei alte persoane interesate, deoarece nici în termenul de 30 de zile lucrătoare, subsecvent termenului de 45 de zile lucrătoare, nu au fost înregistrate oferte de cumpărare de către niciun potențial cumpărător
• Oferta de vânzare a terenului, ce a fost înregistrată în registrul de evidență al Primăriei competente, certificată de Primărie ca fiind conformă cu originalul și având aplicată ștampila (Anexa 1B din normele metodologice)
• Adresa eliberată de Primăria competentă din care să rezulte că pe aceste imobile nu se află situri arheologice și nici situri arheologice clasate ca monument istoric, nu au fost instituite zone cu patrimoniu arheologic reperat sau zone cu potențial arheologic evidențiat întâmplător
• Aviz eliberat de Ministerul Apărării Naționale, Statul Major al Apărării, Unitatea Militară 02700 București, dacă este cazul

În situația în care vânzătorul este persoană juridică, următoarele acte sunt necesare în general pentru încheierea unui contract de vânzare având ca obiect apartamente / imobile / spații comerciale:

aceleași acte care au fost menționate deja pentru situația în care vânzătorul este persoană fizică, cu excepția actelor de stare civilă, precum și:

• Ultimul act constitutiv actualizat al societății (statutul societății), certificatul ​de înmatriculare​ al societății în Registrul Comerțului și certificatul de înregistrare fiscală al societății; dacă există, un certificat constatator al societății, în termen de valabilitate; hotărâre AGA, dacă este cazul / procură specială notarială (dacă cel care va semna din partea societății nu este administrator, mai exact dacă cel care va semna din partea societății nu are dreptul să reprezinte legal societatea în relațiile cu terții, aspect care reiese din actul constitutiv / statutul societății)
• Hotărârea Adunării Generale a Asociaților prin care s-a decis vânzarea
• Hotărârea Consiliului de administrație al societății, în cazul unei societăți pe acțiuni prin care s-a decis vânzarea
• Actele de identitate ale reprezentanților legali, desemnați de către asociații societăților pentru semnarea actului / mandatarului împuternicit prin procura specială notarială, dacă este cazul
• Sentința civilă prin care s-a dispus intrarea în faliment a societății vânzătoare, dacă este cazul
• Alte acte necesare, cum ar fi: factură din care să reiasă dacă prețul de vânzare este cu taxare inversă sau este scutit de TVA sau precizări cu privire la cota de TVA care se aplică prețului de vânzare al apartamentului / imobilului / spațiului comercial care se înstrăinează

În situația în care vânzătorul este o Asociație sau o Fundație, următoarele acte sunt necesare în general pentru încheierea unui contract de vânzare având ca obiect apartamente / imobile / spații comerciale:

aceleași acte care au fost menționate deja pentru situația în care vânzătorul este persoană fizică, cu excepția actelor de stare civilă, precum și:

• Actele privind înființarea Asociației sau Fundației care va înstrăina imobilul, cum ar fi: proces-verbal de înființare, act constitutiv, statut, Încheierea de la Judecătorie prin care organizația a dobândit personalitate juridică, certificatul de înregistrare fiscală al organizației, Certificatul de înscriere al organizației eliberat de Judecătoria competentă, hotărârea organizației privind vânzarea imobilului în cauză
• Certificat de înscriere în Registrul asociațiilor și fundațiilor aflat la grefa judecătoriei în a cărei circumscripție teritorială își are sediul, certificat care va cuprinde: denumirea asociaţiei / fundației, sediul acesteia, durata de funcţionare, numărul și data înscrierii în Registrul asociaţiilor şi fundaţiilor
• Hotărârea Consiliului director prin care s-a decis vânzarea
• Actele de identitate ale reprezentanților legali ai organizației vânzătoare / mandatarului împuternicit prin procură notarială, dacă este cazul
• Procură notarială, dacă este cazul, mai exact dacă cel care va semna din partea organizației nu are dreptul să reprezinte legal organizația în relațiile cu terții, lucru care reiese din actele de înființare ale organizației

În general, aceleași acte sunt necesare și pentru autentificarea Promisiunilor bilaterale de vânzare – cumpărare (antecontracte), cu excepția:

• Certificatului de atestare fiscală
• Adeverinței de la asociația de proprietari
• Dovezilor privind achitarea utilităților datorate pentru întreținerea apartamentului / imobilului / spațiului comercial
• Certificatul energetic al apartamentului / imobilului / spațiului comercial care se înstrăinează, care vor fi prezentate doar la data încheierii Contractului de vânzare